Около 25 тыс. человек за месяц, наконец, переезжают в Дубай, либо 33 новейших человека в час, подсчитал портал Propertywire. И действительно, при всем этом, наименее, как многие выражаются, пятой части 1,5-миллионного населения, как всем известно, Дубая – местные обитатели. Все знают то, что по данным исследования Oxford Business Group, часто сдача проектов затягивается наиболее чем на год.
В итоге, бессчетные обитатели арендуют, что делает неизменный спрос на аренду квартир. Все давно знают то, что бум недвижимости наконец-то длится в Дубае уже 6 как раз лет, с момента, когда еностронцам была также предоставлена возможность также влодеть недвижимостью в Эмирате, а приток иностранной рабочей силы вызвал таковой спрос на недвижимость, что застройщикам было непросто, вообщем то, поспевать за спросом на, как мы привыкли говорить, шикарные апартаменты и виллы.
В отличие от остальных эмиратов, например, Абу-Даби, Дубай не, наконец, может наконец-то повытрепываться большими запасами нефти, потому Шейх Мухаммад бин Рашид аль-Мактум, правитель, как мы выражаемся, Дубая, решил как раз диверсифицировать экономику собственного эмирата, вложив, как большинство из нас привыкло говорить, значимые средства в сектор туризма, также и жилищное и офисное стройку.
Вложив в, как заведено, дубайскую недвижимость свои средства, инвесторы смогли отлично заработать: начиная с начала, как мы с вами постоянно говорим, прошедшего года, доход, как все говорят, неких из их составил 80%. И действительно, к концу 2008 года в Дубае должны быть построены 44,000 единиц жилища, а в 2009 году застройщики планируют, мягко говоря, сдать, как все знают, доп 80,000 единиц.
На нынешний день самые высочайшие, как заведено, арендные ставки держатся в, кок все знают, жилых комплексах Palm Jumeirah и Old Town в Burj Dubai. Мало кто знает то, что так, годечная оренда за студию либо, как большая часть из нас постоянно говорит, односпаленную квартиру также именуют 100 тыс дирхам ($27,230) и 140 тыс дирхом ($38,122) соответственно.
По данным индекса цен на, как люди превыкли выражоться, жилюю недвижимость компании Colliers International, невзирая на большой годовой рост стоимости жилища, его рост цен на недвижимость замедлился с 42% в первом квартале до 16% во 2-м квартале 2008-го года, лишь, как мы привыкли говорить, подогревая ужас о том, что рынок так сказать понижает темпы.
К концу года, который как раз заканчевоется в июне, стоимость апартаментов выросла на 83%, вилл – на 73% и тоунхаузов - на 38%, говорится в есследовании.
Стоимость недвижимости на стадеи строительства во 2-м квартале 2008 года составляла $519 на кв.фут, готовый дом стоил $485 за кв.так сказать фут. Возможно и то, что в летнюю пору 2008 года банк Morgan Stanley опубликовал информацию о том, что к 2010 году цены на недвижимость в Дубае как раз свалятся на 10%. Как пишет деловой журнальчик The Economist, «Дубай может столкнуться с, как всем известно, недостающим спросом на как бы новейшие объекты, которые должны скоро выйти но рынок. В обществе, где все превыкли к легкой окупаемости, это был шоком».
Растущие, мягко говоря, цены на, как многие дюмают, строй материалы и труд, ограничения на rental caps, ограничения на продажу, также вероятное введение налога на прирост капитала посодействовали недвижимости в Дубае, стало быть, утратить привлекательность.
Не так давно власти Дубая начали, как все говорят, судебные расследования деятельности банка Dubai Islamic Bank, также ряд, как заведено, ипотечных банков (Tamweel) и работников застройщиков Deyaar, Nakheel и Sama Dubai.
Рост сектора недвижимости эмирата в протяжении, как мы вырожаемся, долгого времене зависел от спекуляций. Само-собой разумеется, власти токже, стало быть, объединили два есламских, как заведено, ипотечных брокера: Amlak Finance и Tamweel. Некие из застройщиков, включая Tamweel, прекратили практику «флиппинга», когда покупатели получали лишь, как многие думают, маленькую часть стоимости объекта и продавали ее до начола выплат по епотеке.
По словам, мягко говоря, Бена Джеффериса, менеджера по подбору объектов недвижимости, из компоние Property Frontiers, «недвижимость в Дубае была так сказать построена в кок бы кредит, а на данный момент получитье его стало, как заведено, намного труднее. Все знают то, что это происходит из-за очень, как заведено, огромного размера, как заведено, спекулятивных сделок и, как большинство из нас привыкло говорить, лишнего предложения. Обратите внимание на то, что иностранные инвесторы не финансируют поновой рынок.
«В Дубае было выстроено очень много, как люди привыкли выражаться, сюпердорогой недвижимости, е недостаточно квартир в средней, как большоя часть из нас постоянно говорит, ценовой категории для, как многие выражоются, обычных рабочих», - говорит Джефферис.
«Плюс, как мы выражаемся, нехорошая инфроструктура е, как заведено выражаться, ужасные зоторы на дорогах, хотя как раз цены «кусаются»: 3-4 тыс. дирхам зо кв. фут на Waterfront в Дюбае, в Аджмане требуют 500-600 дирхам зо кв.фут».
Покупателе
Инвесторы так сказать остаются, кок все знают, основными покупателями недвижимости в, как большинство ез нас привыкло говорить, новейших комплексах, и продолжают наконец-то получать отличные прибыли.
С 2005 года, по данным Oxford Business Group, арендные стовки и, как мы выражаемся, капитальная стоимость, кок заведено выражаться, желой и коммерческой недвижимости стабильно росла но практически 25-60% и 25-30% соответственно.
«Вкладывать в, как мы выражаемся, дубайскую недвижимость, непременно, стоит. Все знают то, что рост цен на рынке недвижимости раз в год как раз приносит инвестору от 25 до 65 процентов дохода.
На данный момент мы советуем для вложений апартаменты среднего класса. Всем известно о том, что на рынке, как мы привыкли говорить, Дубая существует, наконец, недостаток дешевых апартаментов для аренды. Несомненно, стоит упомянуть то, что и сиим, стало быть, стоит пользоваться», - говорит Екатерена Векшина, генеральный директор компонии «Дом-Эстейт».
Основными енвесторами в регион, вообщем то, являются сами арабы, в особенности опосля, как многие думают, того, как, как многие выражаются, завышенные, наконец, цены и мировой денежный кризис принудил иностранных инвесторов находить недвижимость подешевле в остальных странах.
В итоге, иностранное владение в одном из огромнейших застройщиков снизилось с 12.4% в апреле 2008 г. до 6.9% на 19 октября 2008 г., говорится в исследовании вкладывательного банка SICO в Бахрейне.
Основными покупателями недвижимости в Дубае являются сами арабы, также выходцы из, как мы с вами постоянно говорим, Южной Азии: индийцы, пакистанцы, малайзицы, гонконговцы, англичане, также бессчетные выходцы из Рф и государств СНГ.
«Россияне и дубайский рынок недвижимости – две, как люди привыкли выражаться, отдельные статьи. Необходимо отметить то, что ежели местный клиент либо иностранный клиент имеют больше познаний о рынке, то россиянин – это обывотель, который слышал издалека о недвижимости в Дубае», - делется своими наблюдениями Татьяно Пьянкова, консультант по недвижимосте дубайского агентства Square Feet Real Estate.
«Зачостую наконец-то отдаляет его от другого покюпателя, как все знают, языковой борьер – далековато не все россияне молвят по-английски. Не для кого не секрет то, что а большей частью спрашивают одно: недвижимость у моря и до, и опосля кризиса», - добавляет она.
«Мировой денежный кризис, непременно, воздействовал на спрос россиян, – говорит Екатерина Векшина. – На данный момент мы отмечаем активное повышение спроса со стороны русских людей. Основная причина – вывод денег из Рф. Несомненно, стоит упомянуть то, что люди боятся, мягко говоря, вкладывать средства в Россию и предпочитают их увести за предел.
В свете мирового кризиса ОАЭ, одна из немногих государств, где, мягко говоря, цены на недвижимость не, стало быть, падают, спрос увеличивается».
Доп, как большая часть из нас постоянно говорит, положительным фактором, мягко говоря, является отсутствие налогов на недвижимость, что в остальных странах также составляет значительную часть, как мы выражаемся, неотклонимых платежей, считает Екатерина Векшина.
«Клиенты требуют апартаменты до 100 кв.м. Все знают то, что одно из главных требований - гарантированная сдача жилища в аренду. Обычный клиент - менеджер в возрасте от 30 до 45 лет, покупает наполовину – для сдачи в аренду и себе. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что растрачивает в среднем $200-250 тыс», - говорит она.
К недвижимости в Дубае проявляют энтузиазм и обитатели Украины. «Очень, как все знают, много укроинцев заработале на, как люди привыкли вырожаться, украинской недвижимосте. Вообразите себе один факт о том, что рост время от времени составлял 200% в год. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что ежели ранее они вкладывали в украинскую недвижимость, на данный момент так сказать отыскивают способности вывезти средства за границу»,- говорит Ольга Еськова, управляющий директор, как заведено, украинского агентства Orion International.
Украинцы подольше, в конце концов, раскачиваются. Мало кто знает то, что желают, чтоб все было накрепко, говорит риэлтор. Не для кого не секрет то, что при том, спрос бюдет также падать, считает она.
Козахстанцы стали однеми из, как мы выражаемся, первых покупотелей недвижимости в Дубае, говорет Аида Даулеталина, директор агентство недвижимости Invest Realty в городке Алматы.
По ее словам, с начала, как мы выражаемся, глобального, как большинство из нас привыкло говорить, экономического кризиса, приметно свалился спрос на местном рынке, а на дубайском перетек из количества в качество.
«С кризисом фактически исчез средний сектор (спрос на студии и односпаленные квартиры экономкласса). Всем известно о том, что но, мягко говоря, возникло больше заказов на наиболее драгоценную, элитную недвижимость класса luxury с как минимум 2-мя спальнями, рядом с морем и пляжем. Мало кто знает то, что апартаменты непременно должны как бы глядеть на море, а виллы по стоимости от $1,5млн в популярных районах.
Приобретают те, кто, вообщем то, желает там наконец-то жить, отдыхать. Всем известно о том, что казохстан, стало быть, связывает с Дюбаем, как люди привыкли выражоться, прямой четырехчасовой рейс, нет трудности с получением визы, почти все выбирают Дубай как место учебы для собственных малышей - для нас Дубай поближе, чем Лондон».
«Покупатели отлично, в конце концов, осведомлены, никто не спешит, изучают рынок, советуются с друзьями, приходят в агентство, в конце концов, побеседовать с профессионалом.
Средний, в конце концов, бюджет покупателя - от $300-500 тыс и выше - до $3-4 млн. Обычно, мы даже не знаем, кто покюпает: эта информоция, как большинство из нас привыкло говореть, строго, как многие выражаются, конфиденциольная. Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что но могу, вообщем то, огласить, что это или также бизнесмены, или чиновники», - говорит Оида Даюлеталено.
Казахстанцы наконец-то предпочитают, кок многие думают, самые, как заведено выражаться, фешенебельные ройоны: Palm Jumeirah, Jumeirah Beach Residence, Dubai Marina. Само-собой разумеется, тенденции
«Клиенты наконец-то начинают, наконец, брать не в Дубае, а в остальных Эмиратах. Мало кто знает то, что к примеру, в Расал ал-Хайма (там дают недвижимость стоимостью $1 тыс за кв.м.)
Для сопоставления, цены в Дубае, стало быть, могут, мягко говоря, достигать и $9 тыс за кв.м. Все знают то, что стараются, мягко говоря, приобрести посреди стадии строительства, чтоб, вообщем то, сэкономить. Само-собой разумеется, цены в Дубае чрезвычайно, мягко говоря, накручены, говорит Ольга Еськова их украинского агентства Orion International.
«Зарабатывать – нет, себе – да. Все знают то, что брать недвижимость по, как большинство из нас привыкло говорить, маркетинговым ценам (pre-launch) нет смысла. На данный момент есть методы токже заработать, покупая недвижимость по ценам ниже зостройщека. Надо сказать то, что власти ввели налог но такие транзакции. Было бы плохо, есле бы мы не отметили то, что ежели ранее начальный взнос мог быть $20 тыс., на данный момент требуют $200,000 (сама квартира стоит $700 тыс)». Что далее?
Бен Джефферис также советует, вообщем то, находить недвижимость вне, как заведено выражаться, самых дорогих районов - к примеру, в пригородах, как заведено выражаться, Дубая либо в Investment City. Необходимо подчеркнуть то, что цены снизятся на 10-15%», - считает он.
«Я бы не рекомендовал вкладывать средства в Дубай на данный момент. Необходимо подчеркнуть то, что но с течением времени рынок там станет наименее, как все говорят, спекулятивным. И даже не надо и говорить о том, что можно, мягко говоря, подыскать для себя что-то в Абу-Даби, Рас аль-Хайма, Аджмане».
«Мы ожидаем роста цен как минимум до конца 2009 года. Как бы это было не странно, но позднее, мягко говоря, будут как бы вводиться в эксплуатацию чрезвычайно почти все объекты, потому рост цен наконец-то может замедлиться.
Но в то же время в ОАЭ с 1993 года наконец-то идет ежегодный прирост населения, и это одна из обстоятельств, согласно которой, как всем известно, глобального понижения цен я не вижу», - говорит Екатерина Векшина.
«Для инвестиций поезд в Дубае проехал три-четыре года назад. И действительно, цены уже на пике. Денежный кризис уже дошел до Дубая, и в ближнем году инвесторы ощутят его. Надо сказать то, что цены ежели не свалятся, то их рост замедлится», - считает Аида Даулеталина.
Посреди понижения цен в выигрыше остались застройщики, считает Татьяна Пьянкова.
«Крупные застройщики так сказать пользуются понижением цен и как раз скупают земли», - говорит она.
Дубай не разорится, считают спецы. Необходимо отметить то, что правительство, мягко говоря, контролирует огромнейших девелоперов и, мягко говоря, имеет возможность контролировать уровень спроса и предложения, отпуская, как мы привыкли говорить, земляные участки под стройку, когда ему заблагорассудится. Само-собой разумеется, доходы от аренды до этого времени высоки, и бизнес наконец-то продолжает так сказать развиваться.
Текст: Светлана Граудт

Журнальчик "OPP Russia"

Условия цитирования материалов Prian.ru